Résumé. Dans la plupart des situations, il est préférable que l'immeuble soit détenu dans le patrimoine privé du chef d'entreprise. Avec une société civile, l'immeuble peut aussi figurer dans les deux patrimoines, professionnel et privé, ce qui permet de tirer parti des avantages d’abord de l'IS pour les revenus, puis de l'IR pour la plus-value.

Il y a plusieurs façons de détenir l’immobilier de l’entreprise :

- l’immeuble est compris dans le patrimoine privé ; il est détenu par le chef d’entreprise, personne physique, soit directement soit indirectement par une société civile immobilière (SCI) 1 ;

- l’immeuble est compris dans le patrimoine professionnel ; inscrit à l’actif du bilan,  il est détenu par la société opérationnelle 2, personne morale, soit directement soit indirectement par une SCI.

Vaut-il mieux que l’immobilier d’entreprise soit dans le patrimoine privé ou dans le patrimoine professionnel (1) ? Le plus souvent, il est conseillé qu’il soit dans le patrimoine privé du chef d’entreprise (2), plutôt que dans son patrimoine professionnel (3). Il peut aussi appartenir aux deux patrimoines, privé et professionnel (4).

Que l’immeuble appartienne à l’un ou l’autre, il est préférable qu’il soit détenu par une société civile, qui peut être à l’IR ou à l’IS 3.  

Mode de détention de l’immeuble professionnel

1. L’immeuble d’entreprise doit-il figurer dans le patrimoine privé ou dans le patrimoine professionnel ?

a) Détention de l’immobilier d’entreprise dans le patrimoine privé

La détention de l’immobilier d’entreprise dans le patrimoine privé présente plusieurs avantages :

– assurer un meilleur équilibre entre patrimoine privé et patrimoine professionnel ;

- protéger l’immobilier professionnel d’éventuelles poursuites de créanciers de l’entreprise ;

- organiser la transmission entre un enfant repreneur et les autres ;

- faciliter la vente de l’entreprise ;

- favoriser l’investissement productif ;

- optimiser la fiscalité.

L’entreprise représente l’essentiel du patrimoine du dirigeant. Le déséquilibre entre patrimoine professionnel et patrimoine privé présente un risque pour le dirigeant et sa famille en cas de difficultés de l’entreprise. L’acquisition de l’immobilier hors de l’entreprise permet de constituer un patrimoine privé notamment en vue de la retraite et de le protéger des risques inhérents à l’entreprise.

Lorsque l’immeuble est détenu dans le patrimoine privé, celui-ci est en principe protégé de la poursuite des créanciers en cas d’ouverture d’une procédure collective à l’encontre de l’entreprise. Cependant, les juges peuvent étendre la procédure collective à l’immeuble ou à la société civile si les loyers sont excessifs ou si les travaux d’aménagement de l’immeuble ont été financés par la société d’exploitation sans contrepartie.

En présence d’un enfant repreneur, le dirigeant a intérêt à transmettre en priorité l’entreprise au repreneur et du patrimoine privé, notamment l’immobilier, aux autres enfants afin de respecter la réserve héréditaire de chacun4. La détention de l’immobilier par une société civile permet de conserver les pouvoirs sur l’immeuble et de réaliser une donation-partage (voir infra).

Dans le cas où le dirigeant souhaite vendre son entreprise et que l’immobilier est inscrit à son actif, il court le risque de sous-évaluation du prix de l’immeuble par les acquéreurs, plus intéressés par l’outil de production. La détention de l’immeuble dans le patrimoine privé écarte cet inconvénient. D’autre part, l’immeuble n’étant pas compris dans l’entreprise, le prix de celle-ci est moindre et les acquéreurs sont plus nombreux.

Acquérir l’immobilier dans le patrimoine privé plutôt que dans le patrimoine professionnel permet de préserver la trésorerie de l’entreprise pour faire face aux imprévus ou privilégier l’investissement productif.

La sortie de l’immobilier de l’entreprise à l’IS supporte une fiscalité dissuasive : imposition de la vente de l’immeuble par la société, puis du dividende versé à l’associé. C’est la raison pour laquelle il est conseillé de ne pas faire acquérir l’immeuble par la société, mais par le dirigeant. Quand l’immeuble est dans le patrimoine privé, la fiscalité de la plus-value est moindre5.   

b) Détention de l’immobilier d’entreprise dans le patrimoine professionnel

Dans certaines situations, il est préférable que l’immeuble soit détenu par la société d’exploitation, directement ou indirectement :

- l’immeuble est indissociable de l’exploitation ;

- l’immeuble est sujet à des moins-values ;

- le chef d’entreprise souhaite utiliser la trésorerie de la société d’exploitation  pour financer l’acquisition de l’immeuble ;

- pour bénéficier des avantages fiscaux du bail à construction et du Dutreil droits de mutation à titre gratuit et ISF. 

Si l’immeuble est spécifique ou fait l’objet même de l’activité, il ne peut être loué ou vendu séparément de l’entreprise. Sa détention dans le patrimoine privé n’offre pas d’intérêt.  De plus, en cas de défaillance de l'activité, l’immeuble sera inclus dans la procédure de redressement ou de liquidation et le chef d'entreprise n'aura pas à en supporter personnellement les frais.

Certains immeubles sont sujets à des moins-values. Si l’immeuble est détenu dans le patrimoine privé, la moins-value constatée lors de la vente de l’immeuble n’est pas imputable sur une plus-value6. Si l’immeuble est détenu par la société opérationnelle, la perte est déductible du résultat.

Lorsque la trésorerie de l’entreprise excède les besoins en investissements productifs et que le dirigeant ne souhaite pas supporter le coût de sa sortie par le versement d’un dividende, elle peut être utilisée pour acquérir l’immeuble.  

Fiscalement, même si la sortie de l’immeuble de l’entreprise opérationnelle à l’IS est décourageante, certains dispositifs fiscaux favorisent la détention de l’immeuble professionnel par l’entreprise. C’est notamment le cas du bail à construction7 et de l’abattement 75 % Dutreil de la base taxable à l’ISF et aux droits de mutation à titre gratuit. En effet, pour que l’abattement puisse s’appliquer à l’immeuble, celui-ci doit être inscrit au bilan de la société opérationnelle8, contrairement à l’exonération ISF des biens professionnels.

La détention directe de l’immeuble par la société opérationnelle lui procure d’autres avantages. Elle lui assure la sécurité du maintien dans ses locaux, réalise une économie de loyers, augmente sa surface financière et donc sa capacité de financement.

2. Patrimoine privé : détention de l’immeuble par le chef d’entreprise ou par une société civile ?

Lorsque le chef d’entreprise détient l’immobilier d’entreprise directement ou indirectement via une société civile, l’immeuble est compris dans son patrimoine privé. Il est loué à la société opérationnelle.

Tant sur le plan civil que fiscal, la détention de l’immobilier via une société civile SCI offre de nombreux avantages par rapport à la détention directe.

Comparaison. Immeuble professionnel
détenu en direct ou par une société civile

a) Au plan civil

La société civile, dont l’efficacité repose sur la bonne rédaction des statuts9, apporte des réponses efficaces au chef d’entreprise qui désire :
- optimiser la transmission et garder la maîtrise du patrimoine transmis ;
- vendre l’entreprise dans les meilleures conditions fiscales ;
- obtenir des liquidités ou un complément de revenus ajusté à ses besoins ;
- prévenir les inconvénients de l'indivision ;
- conserver la propriété de ses biens ;
- protéger son conjoint ou concubin survivant, se protéger d’un divorce ;
- écarter des personnes indésirables ;
- favoriser un enfant ou un tiers ; froisser les règles de la réserve héréditaire ;
- garder la gestion des biens d'un enfant mineur, d'un incapable majeur ;
- en présence d’une personne handicapée, atténuer les conséquences de la récupération de l'aide sociale…

Une des particularités juridiques les plus intéressantes de la société civile est qu’elle permet de dissocier la propriété du pouvoir. Le chef d’entreprise peut être minoritaire en capital, mais être le seul décisionnaire10, sans qu’il soit possible de priver un associé du droit de participer aux décisions collectives11. Les statuts désigneront le chef d’entreprise gérant de la société et attribueront un droit de vote plural aux parts qu’il détient, de telle sorte qu’il ait la majorité des voix pour toutes les décisions.La société civile permet également d’attribuer des droits financiers12 particuliers à certains associés ou à des catégories de parts.

Concernant l’immobilier d’entreprise, sa détention au sein d’une société civile permet plus particulièrement d’optimiser la transmission familiale et de conserver les pouvoirs de gestion.

Lorsque le dirigeant a plusieurs enfants et qu’il souhaite donner l’entreprise à l’un et l’immeuble aux autres, il lui est souvent conseillé de recourir à une donation-partage qui permet de figer la valeur des biens transmis au moment de la donation pour le calcul de la réserve héréditaire13 . Or, un immeuble transmis à plusieurs personnes est en indivision14  ; il est indivisible, n’est pas partageable et la donation ne peut pas être qualifiée de donation-partage15  ; au moment du partage de la succession, l’enfant qui a reçu l’entreprise risque fort de devoir verser à ses frères et sœurs une indemnité de réduction pour atteinte à leur réserve. Par contre, la donation-partage peut porter sans restriction sur les parts de société civile.

L’indivision résultant de la transmission directe de l’immeuble présente des inconvénients, à savoir l’instabilité16 et le partage du pouvoir17. La transmission de parts de la société civile écarte l’indivision, chaque enfant recevant des parts de la société ; gérant et majoritaire en droits de vote, le chef d’entreprise prend seul les décisions concernant le patrimoine de la société. Quand bien même les parts seraient indivises, les inconvénients du droit commun de l’indivision sont écartés, car l’indivision de titres sociaux suit un droit spécial18 : les indivisaires de parts sociales sont représentés par un mandataire unique19, qui vote à la place des indivisaires. Les statuts peuvent désigner le mandataire20 qui représentera l’ensemble des indivisaires ; les clauses d’agrément21 et d’inaliénabilité22 empêcheront tout associé, indivisaire ou non, de quitter la société contre le gré du chef d’entreprise.  

Sans société civile, les enfants attributaires de l’immobilier d’entreprise peuvent porter préjudice au repreneur, en décidant de le vendre ou d’augmenter les loyers. Avec une société civile à objet social large23, le chef d’entreprise nommé gérant statutaire prend toutes les décisions concernant l’immeuble.

La nue-propriété de l’immeuble a pu être transmise. Le démembrement de propriété pose des difficultés  lorsqu’il porte directement sur l’immeuble ; l’usufruitier ne peut pas contraindre le nu-propriétaire à faire réaliser les grosses réparations24 ; il ne peut pas disposer du bien sans l’accord des nus propriétaires ; la vente de l’immeuble met fin au démembrement et conduit au partage des liquidités sauf accord des parties pour reporter le démembrement sur un autre bien25. Lorsque l’immeuble est détenu par une société civile, le démembrement repose non pas sur l’immeuble, mais sur les parts sociales ; les nus propriétaires n’ont pas de pouvoir sur l’immeuble. En cas de vente de l’immeuble, les liquidités sont détenues par la société et elles n’ont pas à être partagées ; la plus-value fait partie du résultat de la société, elle peut être capitalisée ou distribuée selon les règles statutaires.

b) Au plan fiscal

Lorsque l’immeuble figure dans le patrimoine privé, la société civile offre de nombreux avantages fiscaux par rapport à la détention en direct. Le chef d’entreprise peut :
- opter pour l’impôt sur les sociétés ;
- choisir entre un capital fort ou un capital faible pour optimiser la transmission ;
- déduire l’emprunt contracté par la société de la base taxable aux droits de donation…

Lorsque la société est à l’IR, le chef d’entreprise doit déclarer les revenus fonciers fortement imposés26, alors que la société civile à l’IS permet d’échapper à cette imposition. L’option à l’IS27 est intéressante lorsque le dirigeant souhaite retarder la fiscalité ou tout simplement parce que l’imposition à l’IR ne permet pas de rembourser l’emprunt contracté pour acquérir l’immeuble ; l’IS est également plus intéressante pour le crédit-bail immobilier28, la levée d’option d’achat constitue une plus-value imposable lorsque la société civile est à l’IR. L’inconvénient de l’IS est le coût de sortie des liquidités en cas de vente de l’immeuble29. L’IR se recommande lorsque le chef d’entreprise veut se donner la possibilité de vendre l’immeuble pour réaliser des projets personnels, acquérir des biens de jouissance, ou obtenir des liquidités (les avances faites par la société à l’associé ne sont pas imposées).

Lorsqu’on recourt à l’emprunt, celui-ci peut être contracté soit par l’associé (capital fort), soit par la société (capital faible). Le capital fort libéré immédiatement30 permet d’avantager le conjoint ou concubin survivant : la dette contractée personnellement passe aux héritiers ; le capital faible réduit la base taxable aux droits de donation31 et n’a pas d’incidence sur le montant de la plus-value en cas de vente des parts32.

Détenue dans le patrimoine privé, la société civile offre d’autres attraits fiscaux :
- comptabiliser ou non les amortissements33 lorsque la société est à l’IR et en l’absence de personne morale associée ;
- recourir à l’emprunt ou au compte courant34 ;
- répartir librement l’impôt entre usufruitier et nu-propriétaire35 ;
- appliquer une décote de la base taxable pour illiquidité tant pour l’ISF que les droits de mutation36 ;

Ainsi, le gérant peut choisir la voie fiscale la plus avantageuse en accord avec l’objectif juridique et économique recherché.

3. Patrimoine professionnel : détention de l’immeuble par l’entreprise ou par une société civile ?

L’immobilier peut être détenu par la société opérationnelle de deux façons :

- soit directement ; la société opérationnelle détient directement l’immeuble qu’elle inscrit à l’actif de son bilan ;

- soit par une société civile ; la société opérationnelle détient les parts de la SCI qui détient l’immeuble, la SCI pouvant être à l’IR ou à l’IS.

Si l’immeuble doit être inclus dans le patrimoine professionnel, il est préférable qu’il le soit via une société civile. Ce mode de détention offre plus de souplesse et une fiscalité plus attrayante qu’une détention directe de l’immeuble.

La société opérationnelle peut plus facilement verser un dividende en nature, par la remise de parts de société civile que par celle de l’immeuble38.

Elle peut plus aisément céder une partie des parts de la société civile39, que l’immeuble en son entier. Si la société civile est constituée avec un capital faible et un apport en compte courant d’associé, les droits d’enregistrement de 5 % sont acquittés sur le prix des titres sociaux et non sur la valeur du compte courant.

Si la société civile est à l’IS, le dividende versé à la société opérationnelle est éligible au régime mère-fille40 et les sociétés peuvent bénéficier du régime des fusions41, y compris si elle a préalablement opté pour l’IS42.

Si la société civile est à l’IR, la quote-part du bénéfice revenant à la société opérationnelle à l’IS est déterminée selon les règles de l’IS en application de l’article 238 bis K du code général des impôts. Pour le résultat, la SCI bénéficie des règles favorables de l’IS sans pour autant être soumise à cet impôt43 ; elle déduit des loyers qu’elle perçoit les charges imputables sous le régime de l’IS, telles que l’amortissement relatif à l’immeuble44 et les frais de son acquisition. Quant à la société d’exploitation, elle déduit de son résultat le loyer versé à la SCI et lui ajoute le résultat de la SCI. Mais pour la plus-value, la cession de l’immeuble suit le régime de l’IS45, moins favorable que celui des plus-values des particuliers avec l’exonération après 30 ans de détention.

Cependant, tant pour la SCI à l’IS qu’à l’IR, la fiscalité de la plus-value est plus favorable que celle de la détention directe de l’immeuble par la société opérationnelle, puisque les parts sociales cédées ne sont pas amortissables alors que la plus-value constatée sur l’immeuble cédé est augmentée des amortissements pratiqués.

Enfin, l’apport de plus de 50 % des parts de la SCI à l’IS ou à l’IR par la société opérationnelle à une société à l’IS est éligible au régime de l’apport partiel d’actifs46.

Le plus souvent, l’immeuble d’entreprise est inclus dans le patrimoine privé du chef d’entreprise via une société civile. Si la valeur de l’immeuble est importante, il peut être conseillé de l’inscrire à l’actif de la société opérationnelle pour bénéficier de l’abattement Dutreil de 75 % de la base taxable aux droits de mutation à titre gratuit.

Il y a deux façons d’apporter l’immeuble dans le patrimoine professionnel : soit le chef d’entreprise apporte les parts de la société civile, soit la société civile apporte l’immeuble à la société opérationnelle. Outre les conséquences fiscales à prendre en considération, variables selon que la société civile est à l’IR ou à l’IS, le choix détermine l’organigramme juridique.

Lorsque le chef d’entreprise apporte les parts de la société civile, la société opérationnelle à l’IS devient la holding de la société civile qui détient l’immeuble47 ; en cas de vente de l’entreprise opérationnelle, les liquidités sont dans le patrimoine du dirigeant. Si la société civile est à l’IR, le schéma aménagé répond à l’objectif de transformer des revenus fonciers en un capital à terme (voir infra).

Lorsque la société civile apporte son immeuble, la société civile est la holding de la société opérationnelle qui détient l’immeuble ; en cas de vente de l’entreprise opérationnelle, les liquidités sont dans la société civile. Ce schéma répond à l’objectif de transmission, avec une donation des parts de la société civile48 intervenant après l’apport, la donation étant éligible au dispositif Dutreil.

Situation initiale	Apport des parts	Apport de l’immeuble

4. Détenir l’immeuble pour une partie dans le patrimoine privé, pour l’autre dans le patrimoine professionnel

Détenir l’immobilier d’entreprise dans le patrimoine privé pour une partie et dans le patrimoine professionnel pour l’autre partie permet de bénéficier des avantages respectifs et d’optimiser la fiscalité, surtout lorsque la société civile est à l’IR. Les opérations de cession temporaire d’usufruit, qui n’offrent plus guère d’intérêt depuis que la cession d’usufruit est taxable en tant que revenu foncier49, l’ont bien démontré.

Le schéma qui suit est particulièrement adapté lorsque le chef d’entreprise a pour objectifs de financer l’acquisition de l’immobilier par la société opérationnelle et de transmettre à ses enfants.

Le capital de la société civile à l’IR, qui acquiert l’immobilier d’entreprise, est détenu par le chef d’entreprise et par la société opérationnelle à l’IS.

L’acquisition de l’immeuble est financée par la société opérationnelle qui accorde un prêt à long terme à la société civile. Le résultat de la société civile est affecté au remboursement du prêt et durant cette période, les associés personnes physiques se privent du dividende auquel ils pourraient prétendre50 ; en l’absence de revenus fonciers, ils ne sont pas imposés. Endettée, la valeur de société civile est faible et le dirigeant donne des parts tout en conservant les pouvoirs.